因此，在“以数治税”大背景下，土增清算对于房地产财务的专业能力有了慢慢的升高的要求，既要透彻了解项目当地税收政策，还要有丰富的实战经验。

  土地增值税的争议问题，山东省大部分也都有明确的规定，小金已经整理出来，供大家学习，详见正文部分。

  关于发布《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）

  土地增值税以政府规划部门核发的《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为单位做清算，对连续24个月内规划、施工的房地产开发项目，可将相关《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目合并为一个单位做清算。

  土地增值税清算管理办法（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）

  第十二条 房地产开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和别的类型房地产的，应当按房地产的类型分别核算收入，适用相应的预征率计征土地增值税。

  房地产开发项目土地增值税清算管理办法（国家税务总局青岛市税务局公告2022年第6号）

  第七条 房地产开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和别的类型房地产的，应分别核算增值额。

  关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局公告[2022]1号）

  房地产开发企业土地增值税预征和清算应当区分普通住宅、非普通住宅和别的类型房地产三种类型，工程建设项目竣工结算后，及时进行清算，多退少补。

  关于发布《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）

  （五）属于多个清算单位共同的土地成本，原则上应当按清算单位占地面积占土地总面积的比例计算分摊。没办法取得清算单位占地面积的，按清算单位规划建筑面积占总规划建筑面积的比例计算分摊。

  属于多个清算单位共同的另外的成本费用，按清算单位规划建筑面积占规划总建筑面积的比例计算分摊。

  （六）同一清算单位中的土地成本、另外的成本费用，按不一样房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例计算分摊。对于清算项目可提供独立的土地出让合同、划拨协议、投资协议的，土地成本可直接归集到受益对象。

  关于印发《房地产开发项目土地增值税清算业务指引》的通知（青地税函[2013]44号）

  根据规定，开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，开发企业应当分别计算普通住宅和非普通住宅的增值额以及土地增值税税额。

  对于未分别核算的，其扣除项目金额应按照普通住宅和非普通住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例确定。

  土地增值税清算管理办法（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）

  第十六条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求房地产开发公司进行土地增值税清算：

  （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

  第十七条 上述第十五条、第十六条中所称“全部竣工”“已竣工验收”是指房地产开发产品符合以下条件之一的情形：

  房地产开发项目土地增值税清算管理办法（国家税务总局青岛市税务局公告2022年第6号）

  第九条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求开发公司进行土地增值税清算。

  （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

  对前款所列第（三）项情形，开发企业应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

  开发企业有以下情形之一的，可在自收到前款所述的《税务事项通知书》后三年内向主管税务机关做申报，经主管税务机关审核属实的，调整清算申报审查结论：

  土地增值税清算管理办法（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）

  第十三条 房地产开发企业处置非地下人防设施建造的车库(位)等设施取得的收入，凡房地产开发企业与业主签订销售合同(或协议等)并转让产权的，应预征土地增值税。

  5.公共配套设施费，包括房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。

  （2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

  （4）房地产开发企业将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入，其应当分摊的成本、费用也不允许扣除；

  （5）同时开发多个房地产开发项目，但公共配套设施滞后建设的，滞后建设的公共配套设施按照受益对象分摊扣除。

  第三十二条 房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不征收土地增值税，在清算时不列收入，不扣除相应的成本。

  “不予扣除的成本=测绘报告确定的地下人防设施建筑面积÷测绘报告确定的总建筑面积×建筑安装工程费（不包含有明确受益对象的室内精装修成本）”

  “房地产开发企业将地下人防设施无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除”。

  房地产开发项目土地增值税清算管理办法（国家税务总局青岛市税务局公告2022年第6号）

  第十六条 开发企业处置利用地下人防工程建造的车库（位）等设施取得的收入，不计入土地增值税收入。

  （二）公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发项目内公共配套设施发生的支出。

  1.开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、车库（位）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用按可售建筑面积的销售比例扣除。

  第二十八条 无产权的地下室（储藏室）、地下车库（位）等地下设施，在土地增值税清算时不分摊土地成本，为办理产权缴纳的土地出让金可直接计入受益对象。

  房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答（青地税函[2009]47号）

  答：根据房地产相关法律、法规等有关法律法规，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。

  利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律和法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。

  房地产开发企业销售有产权的车库、停车位、地下室，与购房者签订销售合同，应按规定征收土地增值税。

  房地产开发企业与购房者签订一定期限的使用权合同或销售无产权的车库、停车位、地下室，不征收土地增值税。

  有产权的车库、停车位、地下室是指办理有房产证或土地使用证的车库、停车位、地下室。

  土地增值税清算管理办法（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）

  房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

  1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产开发项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。据实扣除的，应当提供贷款合同、利息结算单据以及发票。

  房地产开发企业向金融机构支付的咨询费等非利息支出以及因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。

  2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

  3.既有向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本项第1目、第2目所述两种办法。

  房地产开发企业在取得土地使用权时，按国家统一规定交纳的有关费用，凡能取得财政专用票据的，计入取得土地使用权所支付的金额项目扣除，不能取得财政专用票据的，计入 房地产开发费用项目扣除。

  土地增值税清算管理办法（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）

  房地产开发企业转让经政府批准建设的廉租住房、公共租赁住房、经济适用房等保障性住房，棚户区改造安置住房、危旧房改造安置住房等取得的收入，暂不预征土地增值税。

  关于明确土地增值税预征率的公告（国家税务总局威海市税务局公告2023年第2号）

  纳税人转让经政府批准建设的廉租住房、公共租赁住房、经济适用房等保障性住房，棚户区改造安置住房、危旧房改造安置住房等取得的收入，暂不预征土地增值税。

  土地增值税清算管理办法（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）

  随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本允许扣除。

  公共配套设施费，包括房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。

  （2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

  （4）房地产开发企业将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入，其应当分摊的成本、费用也不允许扣除；

  （5）同时开发多个房地产开发项目，但公共配套设施滞后建设的，滞后建设的公共配套设施按照受益对象分摊扣除。

  同时开发多个房地产项目但公共配套设施滞后建设的，在实际在做的工作中该如何掌握?

  办法第二十九条规定“同时开发多个房地产开发项目，但公共配套设施滞后建设的，滞后建设的公共配套设施按照受益对象分摊扣除”。

  （1）若无偿向政府、政府职能部门及承担行政职能或从事公益服务的事业单位移

  交类型为学校、公交站场等公共公益事业设施或政府职能机构、事业单位办公及非营利性用房、场馆，以及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第三项规定与清算项目配套的物业，按建造与清算项目配套的公共设施处理

  关于进一步规范城市基础设施配套费有关事项的通知（鲁财税[2023]1号）

  城市基础设施配套费是各市人民政府向城镇规划建设用地范围内的新建、扩建和改建工程建设项目的，用在建筑区划红线外城市道路、桥梁、绿化、环卫、供水、供气、供暖等相关城市基础设施建设的政府性基金。根据国办函〔2020〕129号文件规定，建筑区划红线内供水供电供气供暖管线及配套设备设施的建设安装费用统一纳入房屋（工程）开发建设成本。

  房地产开发企业在项目建设用地边界外(国家相关部门审批的项目规划外，即红线外)承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程的，房地产开发企业在计算本项目土地增值税时，其在项目建设用地边界外为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，不得计入本项目扣除项目金额。（针对普遍问题，特殊问题特殊对待，例如捆绑式开发等）

  股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。

  (一)房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年数的限制在源一年(满12个月)以上再出售的，为旧房，其转让适用旧房转让土地增值税政策。

  (二)非房地产开发企业自建房屋，使用超过2年(含2年)转让的，为旧房，其转让适用旧房转让土地增值税政策。自建房使用时间超过2年(含2年)是指完工验收时间至转让合同签订时间超过2年。

  山东省威海市市区房改房和经济适用住房上市交易管理暂行办法（威政发[1999]49号）

  第十七条房改房和经济适用住房上市交易必须依法纳税。发生所有权转移的,享受下列优惠 政策: ...... (三)免征土地增值税。

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第（二）项、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税。

  根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137 号），对个人销售住房暂免征收土地增值税。

  根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48 号）第二条，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6 号）第十一条，对被征收单位或个人因国家建设的需要而被政府批准征用、收回房地产的，免征土地增值税。

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，被收购企业转让旧厂房取得的全部经济利益，申报缴纳土地增值税。因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，被收购企业自行转让房地产，符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款及《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21 号）第四条有关法律法规的，免征土地增值税。

  根据《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告 2021 年第 21 号）第四条、第五条，对单位、个人在改制重组时以房地产作价入股来投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税（不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形）。

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，对被征收单位或个人因国家建设的需要而被政府批准征用、收回房地产的，免征土地增值税。

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，对被征收单位或个人因国家建设的需要而被政府批准征用、收回房地产的，免征其土地增值税。

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税。

  关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局济南市税务局公告2020年第1号）

  房地产开发企业土地增值税预征和清算应当区分普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型。预征率如下：

  房地产开发企业建造的保障性住房暂不预征土地增值税，但应按规定到主管税务机关登记备案。

  关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局公告[2022]1号）

  房地产开发企业土地增值税预征和清算应当区分普通住宅、非普通住宅和别的类型房地产三种类型，工程建设项目竣工结算后，及时进行清算，多退少补。具体预征率如下：

  （一）全市地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住宅、非普通住宅、别的类型房地产预征率均为2%。

  （二）纳税人转让经政府批准建设的廉租住房、公共租赁住房、经济适用房等保障性住房，棚户区改造安置住房、危旧房改造安置住房等取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。

  关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（国家税务总局青岛市税务局公告2018年第23号）

  1．对于普通住宅，每平方米销售价格在20000元（含增值税）以下的，预征率为2%；每平方米销售价格在20000元（含增值税）以上的，预征率为2.5%。

  2．对于非普通住宅，每平方米销售价格在20000元（含增值税）以下的，预征率为2.5%；每平方米销售价格在20000元（含增值税）以上的，预征率为3.5%。

  3．对于别的类型房地产，除单独销售车库、车位、阁楼、储藏室等附属设施预征率为2%外，其余房地产预征率为3.5%。

  纳税人转让经政府批准建设的廉租住房、公共租赁住房、经济适用房等保障性住房，棚户区改造安置住房、危旧房改造安置住房等取得的收入，暂不预征土地增值税。

  纳税人转让市区范围内的普通住宅，预征率为2%；转让市区范围内的非普通住宅，预征率为3%；转让市区范围内的别的类型房地产，预征率为3%。

  纳税人转让市区范围外的普通住宅、非普通住宅、别的类型房地产，预征率为2%。

  三、房地产开发企业开发建设并销售的别的类型房地产，土地增值税预征率为3%。

  关于明确全市土地增值税预征率的公告（国家税务总局聊城市税务局公告2022年第1号）

  预售普通住房的，聊城市区（包括东昌府区、开发区、高新区、度假区、茌平区，下同）预征率为2%，其他县市预征率为2%。

  预售商业、办公用房和非普通住房的，聊城市区预征率为3%，其他县市预征率为2.5%。

  纳税人转让经政府批准建设的廉租住房、公共租赁住房、经济适用房等保障性住房，棚户区改造安置住房、危旧房改造安置住房等取得的收入，暂不预征土地增值税。

  关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局公告[2022]1号）

  （一）全市地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住宅、非普通住宅、别的类型房地产预征率均为2%。

  （二）纳税人转让经政府批准建设的廉租住房、公共租赁住房、经济适用房等保障性住房，棚户区改造安置住房、危旧房改造安置住房等取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。

  关于明确日照市土地增值税预征率的公告（国家税务总局日照市税务局公告2022年第1号）

  日照市房地产开发企业销售普通住宅、非普通住宅以及别的类型房地产土地增值税预征率均为2％。

  关于调整全市土地增值税预征率的公告（国家税务总局济宁市税务局公告2023年第1号）

  在我市范围内从事房地产开发的纳税人，销售普通住宅、非普通住宅、别的类型房地产的预征率均为2%。

  一、滨州市房地产开发企业销售普通住宅、非普通住宅以及别的类型房地产土地增值税预征率均为2%。

  关于明确全市土地增值税预征率的公告（国家税务总局淄博市税务局2023年第1号）

  在我市从事房地产开发的纳税人销售住宅（不区分普通住宅与非普通住宅）土地增值税预征率为2%，销售别的类型房地产土地增值税预征率为3%。

  关于明确土地增值税预征率的公告（国家税务总局威海市税务局公告2023年第2号）

  （四）纳税人转让经政府批准建设的廉租住房、公共租赁住房、经济适用房等保障性住房，棚户区改造安置住房、危旧房改造安置住房等取得的收入，暂不预征土地增值税。

  关于明确土地增值税预征率的公告（国家税务总局东营市税务局公告2023年第1号）

  全市土地增值税预征率为：销售普通住房2%，销售非普通住房2%，销售别的类型房地产2%。

  1. 对于普通住宅，每平方米销售价格在 20000 元（含增值税）以下的，预征率为 2%；每平方米销售价格在 20000 元（含增值税）以上的，预征率为 2.5%。

  2. 对于非普通住宅，每平方米销售价格在 20000 元（含增值税）以下的，预征率为2.5%；每平方米销售价格在 20000 元（含增值税）以上的，预征率为 3.5%。

  3. 对于别的类型房地产，单独销售车库、车位、阁楼、储藏室等附属设施预征率为2%；其余房地产预征率为 3.5%。

  房地产开发项目土地增值税清算管理办法（国家税务总局青岛市税务局公告2022年第6号）

  第二十六条 开发企业以各种名义取得的政府返还款（包括土地出让金、市政建设配套费、税金等），在确认扣除项目金额时应当抵减相应的扣除项目金额；开发企业取得不能区分扣除项目的政府返还款应首先抵减取得土地使用权所支付的金额。

  答：两个或两个以上的房地产开发企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，合并后的企业承受原合并各方的房地产，不征收原合并各方房地产的土地增值税。合并后的企业在转让房地产时，按照合并前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。

  房地产开发企业按照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业，对派生方、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。派生方、新设方转让房地产时，按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。

  土地增值税清算管理办法（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）

  第三十八条 按照本办法第三十七条规定无法计算土地增值税的，可采取核定征收率方式核定征收。核定征收率：普通住宅5%；非普通住宅、别的类型房地产6%。

  关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局济南市税务局公告2020年第1号）

  关于继续执行土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局潍坊市税务局）

  转让旧房及建筑物核定征收率为6%；从事房地产开发的纳税人销售普通住宅核定征收率为5%，从事房地产开发的纳税人销售非普通住宅及非住宅核定征收率为6%。

  关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局公告[2022]1号）

  （一）销售房地产开发项目或转让旧房及建筑物的，普通住宅、非普通住宅的核定征收率原则上不可以低于5%，其他类型房地产的核定征收率原则上不能低于6%；

  （二）具体土地增值税核定征收率由主管税务机关根据实际情况测算税额后确定。

  关于公布山东省享受优惠政策普通住房标准的通知 （鲁建房字[2005]27号）

  按照国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知要求，经省政府同意，我省确定享受优惠政策的普通住房标准为同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，上浮比例不得超过20%。

  关于继续执行土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局潍坊市税务局）

  普通住房的划分标准，按照房地产管理部门认定的标准执行。当前房地产管理部门关于普通住房的界定标准为同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。普通住房面积标准以房屋产权证上注明的建筑面积为准，不包括单独注明的车库、地下室面积。

  普通住房标准为同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。普通住房面积标准以房屋产权证上注明的建筑面积为准，不包括单独注明的车库、地下室面积。

  房地产开发项目土地增值税清算管理办法（国家税务总局青岛市税务局公告2022年第6号）

  转让有产权的住宅或别的类型房地产按照房屋所有权首次登记列明的用途划分；转让无产权的公共配套设施，划分为别的类型房地产。

  土地增值税清算管理办法（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）

  房地产开发企业转让经政府批准建设的廉租住房、公共租赁住房、经济适用房等保障性住房，棚户区改造安置住房、危旧房改造安置住房等取得的收入，暂不预征土地增值税。

  关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局公告[2022]1号）

  纳税人转让经政府批准建设的廉租住房、公共租赁住房、经济适用房等保障性住房，棚户区改造安置住房、危旧房改造安置住房等取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。

  从4月1日起，对经济适用住房、廉租住房、限价房等保障性住房收入，按0%预征率进行申报。

  关于明确土地增值税预征率的公告（国家税务总局威海市税务局公告2023年第2号）

  纳税人转让经政府批准建设的廉租住房、公共租赁住房、经济适用房等保障性住房，棚户区改造安置住房、危旧房改造安置住房等取得的收入，暂不预征土地增值税。

  关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局济南市税务局公告2020年第1号）

  房地产开发企业建造的保障性住房暂不预征土地增值税，但应按规定到主管税务机关登记备案。

  纳税人转让经政府批准建设的廉租住房、公共租赁住房、经济适用房等保障性住房，棚户区改造安置住房、危旧房改造安置住房等取得的收入，暂不预征土地增值税。

  土地增值税清算管理办法（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）

  第四十一条 房地产开发项目清算后销售或有偿转让的，房地产开发企业应当按规定进行土地增值税尾盘申报。

  单位建筑面积成本费用=清算审核结论确认的扣除项目总金额（不含与转让房地产有关的税金）÷总可售建筑面积

  开发企业清算申报后至收到清算审核结论前销售剩余开发产品取得的收入，应于次月15日内，按清算申报时确定的单位扣除项目金额进行土地增值税尾盘申报，待收到清算审核结论后，应于次月15日内，按清算审核结论确定的单位扣除项目金额进行土地增值税尾盘更正申报。开发企业收到清算审核结论后取得的收人，应于次月 15日内，按清算审核结论确定的单位扣除项目金额进行十地增值税尾盘申报。

  土地增值税清算管理办法（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）

  建筑安装工程费，包括以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。

  （1）发生的费用应当与工程建设价格审计报告、工程结算报告、工程项目施工合同记载内容相符。

  （3）房地产开发企业在工程完工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工公司特殊的比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工公司已就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得扣除。

  （4）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

  销售已装修的房屋，装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。

  随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本允许扣除。

  （5）清算项目以外单独建造的样板房、售楼部，其建造费、装修费等不得计入房地产开发成本。

  （7）营改增后，房地产开发企业接受建筑安装服务取得的增值税发票，应当在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

  房地产开发项目土地增值税清算管理办法（国家税务总局青岛市税务局公告2022年第6号）

  未无偿移交给政府、公共事业单位的地下人防设施，其相应成本不允许扣除。该成本按照人防工程建筑面积占总建筑面积的比例，在不含室内装修费用的全部建筑安装工程费中计算。室内装修费用未能单独核算归集或划分不清的，在计算该成本时，不得从全部建筑安装工程费中剔除。

  土地增值税清算管理办法（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）

  房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关可参照以下方法，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除：

  （1）参照当地建设工程建设价格管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋建筑结构、用途、区位等因素，核定单位建筑面积扣除项目金额标准；

  单层（钢结构）：650—750元/平方米，其中钢结构部分约400—500元/平方米。

  多层（钢结构）：1000—1100元/平方米，其中钢结构部分约800—900元/平方米。

  因办公楼层数、内部装修档次、设施内容的不同，造价差别较大，所以该部分仅按常规做法及设施考虑，一般办公楼的综合造价约为900—1200元/平方米。

  关于发布2014年单位工程平方米造价参考指标的通知（威海市城乡建设委员会）

  关于发布2018年威海市单位工程平方米造价参考指标的通知（威海市住房和城乡建设局）

  关于公布2018年淄博市工程建设平方米造价估价表的通知（淄博市建筑管理处）

  钢筋混凝土独立基础、轻质砌块填充墙、现浇柱梁板、外墙贴瓷砖或刷涂料、局部花岗石板、局部天棚吊顶、外墙保温、地面中档瓷砖、卫生间贴墙面砖、内墙天棚乳胶漆、隔热断桥窗、成品门。水、电、暖。不含高级装修。其中:建筑工程1670元/m2；安装工程230元/m2；通风空调200元/m2；消防报警喷淋180元/m2；电梯90元/m2。

  作法同上。其中:建筑工程1620元/m2；安装工程250元/m2；通风空调200元/m2；消防报警喷淋180元/m2；电梯90元/m2。

  作法同上。其中:建筑工程1620元/m2；安装工程230元/m2；通风空调200元/m2；消防报警喷淋180元/m2；电梯90元/m2。

  钢筋混凝土筏板基础、轻质砌块填充墙、现浇柱梁板、外墙贴瓷砖或刷涂料、局部花岗石板、局部天棚吊顶、外墙保温、地面中档瓷砖、卫生间贴墙面砖、内墙天棚乳胶漆、隔热断桥窗、成品门。水、电、暖。不含高级装修。其中:建筑工程1900元/m2；安装工程250元/m2；通风空调200元/m2；消防报警喷淋180元/m2；电梯80元/m2。

  作法同上。其中:建筑工程1990元/m2；安装工程270元/m2；桩基110元/m2；通风空调200元/m2；消防报警喷淋180元/m2；电梯80元/m2。

  作法同上。其中:建筑工程2090元/m2；安装工程350元/m2；桩基100元/m2；通风空调200元/m2；消防报警喷淋180元/m2；电梯80元/m2。

  作法同上。其中:建筑工程2310元/m2；安装工程390元/m2；桩基90元/m2；通风空调200元/m2；消防报警喷淋180元/m2；电梯70元/m2。

  钢筋混凝土筏板基础、现浇轻型框剪墙、现浇柱梁板、隔热断桥窗、成品进户门、地面随打随抹、厨卫间中档墙地砖、吊顶、内墙天棚刮腻子、外墙涂料、局部贴块料、外墙保温。水电暖（含弱电）。不含高级装修。其中：建筑1210元/m2;安装220元/m2；电梯90元/m2。

  钢筋混凝土条形基础、构造柱、圈梁、现浇楼板、煤矸石砖墙、隔热断桥窗、成品进户门、地面随打随抹、厨卫间中档墙地砖吊顶、内墙天棚刮腻子、外墙涂料、局部贴块料、外墙保温。水电暖（含弱电）。不含高级装修。其中：建筑1010元/m2;安装160元/m2；电梯90元/m2。

  钢筋混凝土筏板基础、现浇轻型框剪墙、现浇柱梁板、轻质砌块填充墙、营业厅吊顶、隔热断桥窗、成品进户门、地面随打随抹、厨卫间中档墙地砖、吊顶、内墙天棚刮腻子、外墙涂料、局部贴块料、外墙保温。水电暖（含弱电）。不含高级装修。其中：建筑1440元/m2;安装220元/m2；电梯90元/m2。

  钢筋混凝土筏板基础、现浇轻型框剪墙、现浇柱梁板、隔热断桥窗、成品进户门、地面随打随抹、内墙刮腻子、外墙涂料、局部贴块料、外墙保温、水电暖（含弱电）。不含高级装修。其中：建筑1390元/m2;安装240元/m2；电梯80元/m2。

  作法同上。其中：建筑2000元/m2;安装280元/m2；桩基90元/m2；消防报警喷淋90/m2；电梯60元/m2。

  钢筋混凝土筏板基础、现浇柱梁板（顶盖按梁板、膜壳、叠合箱、蜂巢芯、棚膜等考虑）、天棚乳胶漆、砼地面随打随抹、环氧地坪漆。电（含弱电）、通风（不含机房）。其中：建筑2140元/m2；安装180元/m2；消防报警喷淋110元/m2（不含泵房）；环氧地坪漆40元/m2。若按人防做法， 5级增加1000元/m2,6级增加700元/m2,6B级增加450元/m2计算。

  现浇混凝土排架、预制钢筋混凝土屋盖系统（大型屋面板、折板、双T板Z综合）砼地面随打随抹，配套水、电、暖。其中：建筑1185元/m2；安装115元/m2。

  现浇混凝土框架、现浇板、砌块填充墙、钢网架、网架板、砼地面随打随抹、房屋配套水、电、暖。其中：建筑885元/m2；安装115元/m2。

  轻钢框架、复合保温墙、板、屋面板、砼地面随打随抹、房屋配套水、电、暖。其中：建筑835元/m2；安装115元/m2。

  钢筋混凝土独立基础、现浇混凝土框架、现浇板、砌块填充墙、砼内墙天棚乳胶漆、地面随打随抹、房屋配套水、电、暖。其中：建筑1450元/m2；安装110元/m2。

  说明：1..建筑面积按国家标准GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》执行；2.凡注有“以下”者，均包含本身，凡注有“以上”者，均不包含本身；3. 电梯按70~90元/m2考虑，商场未考虑扶梯。正常地质条件下，17层以下均未考虑桩基，18层以上按90~110元/m2灌注桩考虑。

  关于公布淄博市工程建设平方米造价估价表的通知（2019）（淄博市住房和城乡建设局）

  关于公布淄博市工程建设平方米造价估价表的通知（2020）（淄博市住房和城乡建设局）

  钢筋混凝土独立基础、轻质砌块填充墙、现浇柱梁板、外墙贴瓷砖或刷涂料、局部花岗石板、局部天棚吊顶、外墙保温、地面中档瓷砖、卫生间贴墙面砖、内墙天棚乳胶漆、隔热断桥窗、成品门。水、电、暖。不含高级装修。其中:建筑工程1750元/m2；安装工程240元/m2；通风空调210元/m2；消防报警喷淋190元/m2；电梯90元/m2。

  作法同上。其中:建筑工程1690元/m2；安装工程260元/m2；通风空调210元/m2；消防报警喷淋190元/m2；电梯90元/m2。

  作法同上。其中:建筑工程1690元/m2；安装工程240元/m2；通风空调210元/m2；消防报警喷淋190元/m2；电梯90元/m2。

  钢筋混凝土筏板基础、轻质砌块填充墙、现浇柱梁板、外墙贴瓷砖或刷涂料、局部花岗石板、局部天棚吊顶、外墙保温、地面中档瓷砖、卫生间贴墙面砖、内墙天棚乳胶漆、隔热断桥窗、成品门。水、电、暖。不含高级装修。其中:建筑工程1980元/m2；安装工程260元/m2；通风空调210元/m2；消防报警喷淋190元/m2；电梯80元/m2。

  作法同上。其中:建筑工程2070元/m2；安装工程290元/m2；桩基110元/m2；通风空调210元/m2；消防报警喷淋190元/m2；电梯80元/m2。

  作法同上。其中:建筑工程2170元/m2；安装工程370元/m2；桩基100元/m2；通风空调210元/m2；消防报警喷淋190元/m2；电梯80元/m2。

  作法同上。其中:建筑工程2400元/m2；安装工程410元/m2；桩基90元/m2；通风空调210元/m2；消防报警喷淋190元/m2；电梯70元/m2。

  钢筋混凝土筏板基础、现浇轻型框剪墙、现浇柱梁板、隔热断桥窗、成品进户门、地面随打随抹、厨卫间中档墙地砖、吊顶、内墙天棚刮腻子、外墙涂料、局部贴块料、外墙保温。水电暖（含弱电）。不含高级装修。其中：建筑1260元/m2;安装250元/m2；电梯90元/m2。

  钢筋混凝土条形基础、构造柱、圈梁、现浇楼板、煤矸石砖墙、隔热断桥窗、成品进户门、地面随打随抹、厨卫间中档墙地砖吊顶、内墙天棚刮腻子、外墙涂料、局部贴块料、外墙保温。水电暖（含弱电）。不含高级装修。其中：建筑1060元/m2;安装180元/m2；电梯90元/m2。

  钢筋混凝土筏板基础、现浇轻型框剪墙、现浇柱梁板、轻质砌块填充墙、营业厅吊顶、隔热断桥窗、成品进户门、地面随打随抹、厨卫间中档墙地砖、吊顶、内墙天棚刮腻子、外墙涂料、局部贴块料、外墙保温。水电暖（含弱电）。不含高级装修。其中：建筑1500元/m2;安装240元/m2；电梯90元/m2。

  钢筋混凝土筏板基础、现浇轻型框剪墙、现浇柱梁板、隔热断桥窗、成品进户门、地面随打随抹、内墙刮腻子、外墙涂料、局部贴块料、外墙保温、水电暖（含弱电）。不含高级装修。其中：建筑1460元/m2;安装260元/m2；电梯80元/m2。

  作法同上。其中：建筑2100元/m2;安装300元/m2；桩基90元/m2；消防报警喷淋90/m2；电梯60元/m2。

  钢筋混凝土筏板基础、现浇柱梁板（顶盖按梁板、膜壳、叠合箱、蜂巢芯、棚膜等考虑）、天棚乳胶漆、砼地面随打随抹、环氧地坪漆。电（含弱电）、通风（不含机房）。其中：建筑2250元/m2；安装190元/m2；消防报警喷淋110元/m2（不含泵房）；环氧地坪漆50元/m2。若按人防做法， 5级增加1000元/m2,6级增加700元/m2,6B级增加450元/m2计算。

  现浇混凝土排架、预制钢筋混凝土屋盖系统（大型屋面板、折板、双T板Z综合）砼地面随打随抹，配套水、电、暖。其中：建筑1250元/m2；安装130元/m2。

  现浇混凝土框架、现浇板、砌块填充墙、钢网架、网架板、砼地面随打随抹、房屋配套水、电、暖。其中：建筑930元/m2；安装130元/m2。

  轻钢框架、复合保温墙、板、屋面板、砼地面随打随抹、房屋配套水、电、暖。其中：建筑880元/m2；安装130元/m2。

  钢筋混凝土独立基础、现浇混凝土框架、现浇板、砌块填充墙、砼内墙天棚乳胶漆、地面随打随抹、房屋配套水、电、暖。其中：建筑1510元/m2；安装130元/m2。

  说明：1.建筑面积按国家标准GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》执行；2.凡注有“以下”者，均包含本身，凡注有“以上”者，均不包含本身；3. 电梯按70～90元/m2考虑，商场未考虑扶梯。正常地质条件下，17层以下均未考虑桩基，18层以上按90～110元/m2灌注桩考虑。

  关于公布淄博市工程建设平方米造价估价表的通知（2021年）（淄博市住房和城乡建设局）

  关于公布淄博市工程建设平方米造价估价表的通知（2022年）（淄建保障函发[2022]21号

  土地增值税清算管理办法（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）

  房地产开发企业购买在建项目后，继续投入资金进行后续建设，在清算时，其购买在建项目所支付的价款和契税允许扣除，但不得作为房地产开发费用按比例计算扣除以及加计20%扣除的基数。后续建设支出的扣除项目处理按照土地增值税清算的有关法律法规执行。

  土地增值税清算管理办法（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）

  销售已装修的房屋，装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。

  随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本允许扣除。

  （5）清算项目以外单独建造的样板房、售楼部，其建造费、装修费等不得计入房地产开发成本。

  办法第三十条第七款规定“对于单独签订装修合同、单独结算、有明确受益对象的室内精装修成本，可直接归集”。

  房地产开发项目土地增值税清算管理办法（国家税务总局青岛市税务局公告2022年第6号）

  装修费用不包括开发企业自行采购或委托装修公司购买的可移动家电、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）的支出，也不包括与房屋连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。清算时，在收入中同时剔除购置成本。

  未无偿移交给政府、公共事业单位的地下人防设施，其相应成本不允许扣除。该成本按照人防工程建筑面积占总建筑面积的比例，在不含室内装修费用的全部建筑安装工程费中计算。室内装修费用未能单独核算归集或划分不清的，在计算该成本时，不得从全部建筑安装工程费中剔除。