【金陵晚报报道】前天揭晓的《中国十大超级豪宅排行榜》引得南京的别墅市场强烈一震，江苏无一栋别墅入围十大超级豪宅。省会南京只有爱涛漪水园、百家湖印象威尼斯两栋进入中国100豪宅排行榜。而身价1700万元的百家湖印象威尼斯豪华别墅竟然只排名第52名。那么，究竟是以什么标准来评判豪宅？为何南京的别墅为什么难以排进前列？记者调查后发现——

  虽然《豪宅榜》有很多指标，不过，最引人关注的还是其惊天价格。据悉，此前公布的候选30套豪宅中，以每套3000万元人民币成为新的起步价格，达到这个门槛的豪宅超过了半数，共有16套。

  但有专家指出，豪宅评比并不仅是以价格来论英雄。依照国际惯例，豪宅应具有安全性、私密性、方便性、尊贵性、稀缺性等多项指标，但豪宅又一定要达到一个身价底线多个别墅项目，尚未达到3000万元“指标”的，因此，无缘十强也在情理之中。

  记者发现，上海、北京、广东瓜分了十大豪宅的所有席位，其中北京4家、上海和广东各3家，而这个省市也恰恰是中国最繁华、富人云集的地方。位居榜首的上海紫园别墅位于国家级旅游渡假核心区，由18个岛和1个半岛构成。1号别墅占地1200平方米，建筑面积1481平方米，是大陆目前定位最高、售价最贵的花园别墅，身价1．3亿元。

  相比之下，南京钟山高尔夫的别墅项目中，别墅与球场融为一体，每个住户的家门口都是球场，球道旁边就是别墅。但别墅的设计将充分考虑到住户的私密性要求，即住户在家里能够正常的看到外面高尔夫球场的一举一动，但球场上的选手却看不到别墅。每栋售价仅1000多万元。

  记者经过大量采访发现，南京的别墅价格大都集中在200—500万元之间，能够突破千万的豪宅是少之有少，这究竟是怎么回事呢？记者在第一时间联系到成功开发南京玉兰山庄的仁恒公司厉方宏。

  厉方宏介绍玉兰山庄中独栋别墅已经基本售完，每栋价格在600万元以上。这个价位的别墅在南京市场上属于中高端产品。南京的富豪们买的豪宅价格集中在600—800万元，这一豪宅水准与国内一线城市相去甚远。究其原因，大多分布在两方面，首先是南京购买别墅的群体经济实力比上海、北京都要弱，开发商做出了几千万的豪宅没有很多人来支撑这一个市场，显然风险太大。

  另外就是南京做豪宅的基础远不如其他城市。从自然景观来说，山和水首当其冲。而南京只有紫金山在国内较有名气，所以帝豪花园的价格目前也是傲视群，但因为土地政策的限制，独栋的面积又不可能过大，所以总价也就有限，其他的山脉都不足称道。提到水，靠近玄武湖附近的别墅肯定占得先机。但可惜的是，在其周围开发的别墅年代有些久远，设计已经落伍。再者与西湖、太湖、大海相比，玄武湖的知名度也不够高。

  他还提到目前江宁因为土地资源的充裕，建造了大量的别墅，然而由于开发商总体实力不够，做出的产品始终上不了更高的档次。豪宅讲究的是低密度，不少开发商为了现实的利润，总是选择高密度的别墅产品，价格自然上不去。

  此外，南京不同于上海、北京那样开放，城市特征相对保守。更多的人愿意过一种知足安逸的生活，更没有大牌明星对别墅具有着强烈的渴求。金陵晚报记者马潇清

  听到爱涛漪水园、百家湖印象威尼斯荣登2004《中国100豪宅排行榜》的消息，作为楼市新闻记者为之振奋，为了探个究竟更为了满足读者的好奇心，记者第一时间走近两大超级豪宅——

  如果不是爱涛的工作人员提醒，记者根本就看不出来，那个被私家花园环绕着、外立面简约而又现代的高档住所，就是荣登《中国100豪宅排行榜》的别墅样板房！

  据介绍，作为样板房的这一幢独立别墅是纯木质结构的，所有的墙面没有一块砖。这是一种在北美国家十分流行的轻型木结构住宅，近几年开始步入北京、上海、杭州、宁波、海口等城市。但在南京的别墅市场上并不多见。

  换鞋进入室内，大客厅、大卧室、大厨卫让人顿感居者身份之尊。由于储藏间、保姆间、书房、娱乐室等功能布置恰到好处，信步走在400多平方米的宅子里，没有一点“空洞”或“拥挤”的感觉。一切都是那样的和谐。

  用手轻轻敲击墙体，你会听到“空空”的声音，但是如果关上房门，在楼上的任何一间房间里，即便一楼客厅里的电视机声音大一些，你也不会有“吵”的感觉。因为这些进口的木材经过特殊的处理，隔绝声音的效果甚至优于砖混结构的房屋。

  除了隔绝声音的效果不错以外，与钢筋混凝土及砖石结构房相比，木结构房具有“节能环保”的特点。试验表明，如果采取相同的常用隔热方法，木结构房的隔热效果比空心砖墙房要高3倍。所以，木结构房的取暖和制冷费用较低。使房子“冬暖夏凉”，是木质住宅的一大优点。

  此外，木结构房由于自身重量轻，地震时吸收的地震力也相对较少；由楼板和墙体体系组成的空间箱形结构使构件之间能相互作用，所以它们在地震时大多纹丝不动，或整体稍微变形却不会散架。对于人们关心的木质住宅“防火、防潮、防虫”问题，爱涛的有关人士说，轻型木结构的防火，就像给可燃的木构件包括墙体、楼盖、天棚和屋盖等，“穿上”一件难燃或不燃的防火外套，一般都会采用防火石膏板来阻断火焰与木构件的接触。

  据介绍，爱涛漪水园一共有独立别墅40多套，最低价230万，面积在280－380平方米。其容积率仅为0．47，绿化覆盖率则高达62％，噪音低于30分贝。采用异型柱框架结构，结构稳定，可随意分割室内功能空间。

  在建筑用材上开发商也颇费心思，屋顶平台采用欧文斯科宁挤塑保温板，防水隔热，窗材采用香港上市企业亚洲铝业集团生产的高级彩铝，采用最新流行窗型——270度景观飘窗，起到户内取景效果，门窗玻璃采用高级中空玻璃，不结霜，无雾气。

  凭借独拥江宁第二大湖——近300亩高湖的资源优势，爱涛置业有关人士肯定地说，即将在高湖的湖心岛屿上建造的9套独栋别墅将会成为新一代豪宅的代表，每套售价将在千万元以上。金陵晚报记者程富建

  尽管百家湖印象威尼斯没有进入此次《中国十大超级豪宅排行榜》而屈居《中国100豪宅榜》，但在面积达6000多亩的百家湖上，这群豪宅在长三角地区还是颇有名气的。开发商说，光一套从韩国进口的环绕岛屿四周的红外线多万元。正应了某位对百家湖情有独钟的老板那句玩笑话：“这样的一个所在，不做豪宅太可惜了！”

  据了解，百家湖印象威尼斯是去年10月份开盘的，一年多时间下来，40套别墅只卖了其中的10套。是不是因为遇到宏观调控豪宅卖不动了？“当然并非是！”开发商南京顺嘉置业公司执行总裁贡祥兴笑眯眯地说，“其实，真正的原因是我们对印象威尼斯的销售作了适当控制。老实说，宏观调控对富豪们购置豪宅没有一点影响。”

  做这样的“销控”，开发商不仅没有遇到一点点的风险，相反，别墅的均价由开盘时的每平方米1.5万元，上涨到目前的每平方米2.3万元。

  “印象威尼斯就是为中国的富豪们准备的！”贡祥兴这样描述自己的豪宅产品定位。他认为，因为由北京、上海、广东等一线城市的存在，要想吸引跨国公司老总和国外富豪到南京来买别墅还是有点不现实。但是南京的新兴企业主、苏锡常以及浙江的投资者，才是最大的客户群。

  据了解，印象威尼斯40幢别墅的平均占地面积为2亩，面积最大的三套建筑面积800多平方米。如按每平方米2.6万元计算，其总价超过2000万元！位于岛尖位置的1号楼就是这里面之一。

  富豪们在印象威尼斯买一套私家豪宅所交的定金，就是一般人买一套普通住宅的总价！贡祥兴说，预订印象威尼斯至少也要交40万元的定金。12月份刚刚售出的一套别墅，老板因为买房心切，一次就交纳了100万元的定金！

  据说，当有两买家同时看中同一套房子，开发商取舍的依据就是看谁交的定金多。金陵晚报记者程富建

  价值几千万的豪宅在南京买不到，只得辗转来到深圳购买。前不久，一位神秘的南京商人抵达深圳黄金海岸线，购买了一套万科在那里开发的十七英里别墅项目中的“楼王”，价值3000多万元。这栋别墅的身价已经有资格入围新近公布的中国十大豪宅排行榜。

  “十七英里”位于盐田区小梅沙以东，是一块绝版的黄金海岸宝地。北望青山，面山景观线余米；东西南三面临海，海岸线余米，是海湾与半岛的结合体。记者在别墅现场的样板房里看到，烟波浩渺的大鹏湾一览无余。

  这个项目是万科众多地产项目中最贵的一种，销售均价在20000元/平米以上。在许多联排别墅的围合下，一栋占地约1500平米的独栋别墅隐匿其中。由于开发商严守客户的来历，记者多方打探到，这位买家是南京的一位生意人，资产上亿。购得此房是为了消闲度假，不带有任何商业目的。这位南京人对这套别墅相当满意，看过周围环境后，当即下了定金就离开了深圳，连称南京根本买不着。

  记者上周在十七英里看到，这栋“楼王”正在施工，但雏形可见。偌大的圆弧型观景阳台足足有500平米。据售楼小姐介绍，这套别墅拥有私家游泳池、网球场、室内电梯。关键是可以直接从观景阳台走向海边沙滩，触摸到亿年礁石。这块礁石的石头样品经中山大学梁致荣教授查阅资料，确定形成于1．38亿万年前，在开发商的精心设计下，这位南京商人今后入住，将拥有大片私家沙滩，亿年礁石也只有独家欣赏。金陵晚报记者马潇清

  伴随着房地产市场的发展，南京别墅市场开始呈现诸多新特点：江宁将军山板块几近垄断的别墅供应格局被来势凶猛的江北板块打破；独立别墅的供应量慢慢的出现“井喷”状，联排、双拼别墅一统天下的状况彻底瓦解。

  就目前的情况去看，南京别墅的供应分布是：江宁125万平方米，占920％；江北8．3万平方米，占6％；汤山2万平方米，占2％；宁南和亚东板块各占1％，大约各有1万平方米的体量。

  根据预测，在未来一段时间里，江北板块的别墅项目会有比较大的“动作”，预计别墅供应量将会达到40万平方米左右。此外，亚东板块未来的供应变化较大，将增加10万平方米。

  从类别上看，南京的别墅市场供应都是以联排别墅为主。目前，将军路别墅供应结构是，独立10％，双拼20％，联排70％。专家觉得，经过前期的市场培育，预计明年别墅的供应结构会有重大变化。独立别墅的供应量将会与双拼、联排别墅接近，形成“三足鼎立”之势。金陵晚报记者程富建

  2004年4月在一次拍卖会上，神秘女子以2680万买下帝豪7幢别墅，单价在1．29万元／平米，但现在市场售价在20000元／平米左右。

  2004年10月被南京媒体炒得沸沸扬扬的养龙山庄13幢别墅群拍卖时，7幢起拍价成交，5幢流标，1幢临场撤拍，最终冷淡收场。

  2004年10月南京老牌涉外别墅——紫金山庄，经过了多年的租赁，开始低调销售。售价约为2．8万元／平方米，整幢别墅价格超过1000万元。但经媒体曝光之后，开发商称不会销售。

  2004年11月玄武湖畔金陵御花园二幢豪华别墅高达19800元／平米起拍，总价约460万，原定于11月18日公开拍卖，但因无人登记被临时撤拍。

  2004年11月江宁区百家湖三套别墅公开拍卖，其中仅有—套以起拍价成交，起拍价分别为87．7万元和404万元的两套别墅因无人应拍而流标。金陵晚报记者马潇清整理